附件 乐山市鸿扬物业服务有限公司重点项目绩效考核方案 一、目的   提升公司重点项目服务水平，提高各项目负责人工作积极性。 二、参与考核项目及被考核人 公司现有主要项目及项目经理 2.1、被考核人  项目经理 2.2、被考核内容 考核内容为客服、护卫、保洁、绿化、工程、日常规范六个方面，直接体现项目经理综合管理素质。 三、考核人及其权限 3.1、考核人 公司总经理、公司副总经理、综合行政办、分公司负责人、项目经理 3.2、考核人权限 3.2.1、总经理权限：对考核结果进行签字确认。 3.2.2、副总经理：组织相关人员进行考核。 3.2.3、综合行政办：负责对所有项目日常抽查、考核情况记录及存档，收集各种意见。 3.2.4、分公司负责人：协助考核，并提出考核意见。 3.2.5、项目经理：对考核结果签字确认，存在问题限时整改并回复公司综合行政办。 四、考核方法 按目标责任书配合权重系数进行考核 五、绩效考核内容 5.1、绩效考核以目标绩效考核为主，结合关键绩效指标法而制定 5.2、绩效考核内容 5.2.1、绩效考核表（略） 5.2.2、注意事项 1、费用收缴率分为两种计算方法，交警支队按每月实际核算得分，其他项目因无法月度核算，则暂按交警支队实际得分填写，次年1月实际核算月度平均得分。 2、此表分类存档...

想知道买机票遭拒，回不了国是什么感受吗？东莞女子孙某就真切感受到回不了家的痛苦。因为几年前拖欠物业公司管理费后出国，今年6月打算回国，购买机票时才得知自己被列入失信黑名单。无奈之下，孙某的老公主动打电话给法院“求情”，主动履行本金加利息共3万元款项。   昨日，记者从市第一人民法院道滘法庭获悉，目前法院已将孙某从最高院失信黑名单中解除。   道滘法庭副庭长何海波说，案件被执行人孙某名下有套大户型房子，几年前拖欠物业公司共计9000多元管理费。根据生效判决，孙某应支付本金及利息等共3万元，但孙某未依生效判决及执行令向物业公司履行3万余元付款义务。经查实孙某下落不明且无财产可供执行后，法院终结本次执行程序，并将孙某列入了失信名单。   2016年6月12日，孙某的丈夫从美国打来电话，称孙某因被纳入失信名单无法购买机票回国，万分焦急，表示愿意马上付清欠款，请求法院尽快将其从失信名单中撤销。   6月14日，物业公司告知法院称孙某已付清所有款项，对法院失信被执行人名单常态化制度表示赞扬。   目前，法院依据孙某的申请，已经将其从失信名单中撤销。“事后我们了解，孙某知道有这个案件，但她出国之后电话不用，我们法院也联系...

新物业管理条例 亮点大起底 新物业管理条例 亮点大起底       水电气表坏了不用业主自掏腰包，擅自处分物业服务用房的或被处10万元以上50万元以下的罚款，擅自搭建野蛮装修等行为被明文禁止……历时9年才出台的《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》）于7月1日起实行，本报记者采访了资深律师车缙，请他为《条 例》的亮点大起底。 亮点一：水电气表维修保养费由专业经营单位承担 新实施《条例》中最受人关注的是水电气表的维修保养费用不再由业主掏钱，而是由专业经营单位承担，专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。 亮点二：小区车位车库应当首先满足业主的需要 为缓解小区停车位紧张的问题，《条例》还规定，小区车位车库应当首先满足业主的需要。停车位不足的，小区条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位用于业主停车，小区车位，业主享有优先购买租赁的权利。 亮点三：首次业主大会，街道办组织，开发企业承担费用 此前，我市大量小区建成后没有成立业主委员会，业主的权益很难得到充分保护，致使业主和物管企业间的矛盾日益加剧。根据《条例》规定，今后我省将要求街道办事处组织、...

【聚焦】开拓创新 探寻养老服务新模式——全国物业服务企业创新养老服务模式研讨班在深圆满结束 转载 ：中国物业管理协会 中国物业管理协会 中国物业管理协会 微信号 cpmi2000 功能介绍 中国物业管理协会是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格。发布行业信息，服务物业企业。   5月26日，全国物业服务企业创新养老服务模式研讨班在深隆重开班，来自全国23个省、市、自治区近300名学员参加了研讨。中国物业管理协会会长沈建忠，高级顾问李加林，副会长、长城物业集团董事长兼总裁陈耀忠，副会长、深圳房地产和物业管理学院院长周心怡、副秘书长时树红和深圳市物业管理行业协会会长曹阳等领导和嘉宾应邀出席了开班仪式。 沈建忠会长认为，养老服务事业的发展对国家具有非常重要的意义，而物业服务企业涉足养老产业有着天时地利人和的优势，暨有利于体现社会责任感，又有利于促进提升客户满意度，同时，还可以作为物业服务企业的增值经营服务。沈会长充分肯定了长城物业集团、绿城物业集团和卓达物业在养老方面做出的积极探索，同时，对深圳房地产和物业管理进修学院组织策划本次研讨班的创新培训形式和优质服务给予充分肯定。他指出，物业...

乐山市房地产管理局文件   乐山房发「2006」20号  文件下载 乐山市房地产管理局 关于统一监管住房专项维修资金的通知   局机关各科室、局属各有关部门、各房地产开发建设单位、各物 业管理企业、各业主委员会： 为全面贯彻落实国务院《物业管理条例》，现就统一监管住房专项维修资金的有关事项通知如下： 专项维修资金的缴存 商品住房销售时，购房者与售房单位应签定有关维修资金缴交约定。收缴额按国家财政部、建设部建住房「1998」第213号文《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》执行，即购房者按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。如国家政策调整，按新政策执行。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住房销售收入。 专项维修基金的监管 专项维修基金遵循统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、监管使用的原则。 2006年3月1日后竣工的小区，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金存入专户管理银行。办理物业产权登记时，须向登记机关提交专户管理银行出具的首次专项维修资金金额缴存凭证；对原来没有收取住房维修资金的小区由业主委员会召开业主大会提出收取的标准，业主委员会收齐后存入专户银行；对过去已收取在开发企业、物管公司或业主委员会的，统一转入专户管理银行。专项维修基金由市房产管理部门统一监管。 专户...

房产法规包括《中华人民共和国建筑法》、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》等一系列法规以及各地的相关政策规定。质量法规通常出现频率最高，包括范围也比较广，主要包括《商品房销售面积计量监督管理办法》，建设部关于房屋面积测量的规定，以及各地的相关政策等。

核心提示 　　遂宁市日前正式出台新版的《遂宁市物业服务收费管理实施细则》，进一步明确了物业服务的计费、收费以及监督管理等事项。新版《细则》呈现物业服务企业需进行价格备案，利用公共场地停车收费，收费标准需过半业主“同意”，业主装修新房物管不得重复收费，明确物管违法行为等四大亮点。 　　为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业服务企业的合法权益，今年以来，我市在通过召开座谈会、书面征求意见等形式广泛征求社会各界意见的基础上，对原《遂宁市物业服务收费管理实施细则》进行了部分修订。日前，我市正式出台新版的《遂宁市物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》）。《细则》分“总则”“物业服务收费管理”“物业服务收费计费形式”“物业服务收费形式”“实施”“相关价格、收费的管理”“监督与检查”等八章29条，进一步明确了物业服务的计费、收费以及监督管理等事项。 　　季度新版《细则》四大亮点 　　亮点一：首次提出“物业服务企业需进行价格备案” 　　新版《细则》在明确物业服务收费监管单位、收费标准的基础上，还首次提出“物业服务企业需进行价格备...

  九月的一天下午，某物业管理处王小姐正在办公室忙着核对代收三费的账目，突然走进一位白发长者，小王忙起身为老人让座，并递上一杯水。她热情地询问老人，家住哪里，有何事需要帮忙。老人说他是慕名远道而来，专门向管理处经理请教几个问题的。小王说小区经理不在，她让老人把问题和电话号码都留下来，等经理回来一定会给他一个满意的答复。 老人一听，便向小王道出了心中的疑问：“我家窗式空调架有点小，空调有5公分露在墙外，影响制冷。新的空调架已做好，想请人帮忙换一下，可又担心几个问题：一怕地板被搞坏，二怕家中被搞乱，三怕拖延工期，大热天影响休息。”小王笑着说：“这三种情况都不可能发生。维修工经过专业培训，按照公司的工作标准作业，在维修时他们备有布垫、鞋套和抹布；维修结束后会清理作业现场。经勘查后同业主商量工期，绝不会拖延。” 老人说：“如果我对维修结果不满意，会不会同维修工发生争执，搞得大家都不愉快！”王小姐笑着说：“您对维修不满意可以提出来，我们会改正，一直到您满意为止。业主是我们的衣食父母，我们会竭力为业主提供优质的服务，是绝对不会同业主发生争执的。”老人笑着点点头说：“我们小区的业主想改变小区的环境，但维修资金有限，不知怎么处理？”小王想了想说：&ldq...

我的商品是服务，不能打广告，不能发传单，与业主沟通的过程， 就是我们用服务来销售自己商品的全过程。 刚刚走上物业管理处主任这个岗位的时候，经理对没有多少工作经验的我说：“工作中难免会受委屈，一定记住不要与业主发生冲突”。我把这句话始终记在心上，记住“业主第一”这四个字。有一种说法：“业主就是上帝”，我并不赞同这种观点，“上帝”离我们很遥远的，是不现实的，而业主却是我们眼前真实存在的，是企业与个人收入的来源。作为服务人员要正确对待业主，要把业主的利益摆在首要位置，在思想意识中肯定和树立“业主第一”的观点，而与业主友善的沟通、给业主良好的印象就显得格外重要。 我所管理的山东电力集团公司机关宿舍――东兴大厦是山东鲁能物业管理公司的项目之一，建筑面积9万多平方米，共计312户，1000余名住户。在我主持服务期间，大致把业主分为三个群体进行有效沟通，建立良好的合作关系，即年轻干部群体、退休干部群体、家属群体。 年轻干部群体 一般年龄在30―50岁之间的，多数是在职干部，这类业主工作繁忙、紧张，一般很少有空闲的时间，连周末都十分忙碌。回到家里，他们的角色就转换成我们的业主，因此，我们的服务要处处考虑周到，事...

  在与物业管理公司项目经理座谈时，有些项目经理说，小区难管，除了物业管理服务费难收外，还有管理矛盾难解决。这些矛盾包括邻里矛盾，少数物业所有人、使用人不遵守小区物业管理制度时的管理矛盾。 下面是两组物业管理的镜头： 镜头一：某小区业主甲把一小车停放在自家门口（非停车场），物业管理人员乙劝其把车开到停车场去：车停在此影响安全，既妨碍交通，又违反“业主公约”，应把车停在停车场。甲理直气壮：我所住的单元就我拥有一辆汽车，停在门口不会妨碍他人开车。小区是业主花钱买的，业主把车停在那里是业主的自由；物业管理公司要别人把车停在停车场的目的很清楚，为了收取停车费。乙不耐烦：必须停到停车场，这是制度。否则，按照乱停车辆处理。甲的声音激动，乙的声音也激动，两人脸上充满怨气，还带着怒气。 镜头二：物业管理公司项目经理来到现场，了解情况后，诚恳地邀请业主到物业管理办公室座谈。项目经理先请业主甲在沙发上坐下，接着给其倒茶、递烟，和颜悦色地与业主拉家常：哪里人？干什么工作？辛苦程度？积钱买这套房子、汽车不容易吧？是打算在该小区常住还是短住？住在这里感觉如何？当业主甲一一回答后说一般还挺满意，计划先住着，等小孩大了，再卖掉旧房换新房时，项目经理趁火候插入正题：我希望物业所有人、使用人以后在该小区住得更满意，你们...

　　国家建设部今年１０月正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理。 　　一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。 　　立法的规定，迫使物业管理企业对“前期物业管理”决不能等闲视之，努力做好自己的工作，管理和服务到位到家。只有这样，才能做长，否则，就有被业主委员会炒掉的...

   物业管理公司与业主之间的矛盾，不仅影响到企业的运行，也影响到企业预定目标的实现。因此，运用合理的方式和技巧化解矛盾，成为物业管理工作中的重中之重。 沟通的基本技巧 为取得良好的沟通效果，物业管理人员应掌握沟通的基本技巧： ★记住业主的姓名 沟通中，物业管理人员要尽量把业主的名字记住。在与业主碰面时，礼貌地呼出对方的姓名：“鬃先生，您好！”会使对方感到非常愉快。 ★尊重对方的习惯 在与业主沟通过程中，物业管理人员首先要尊重对方的习惯，了解不同国家、民族、地区以及宗教的基本常识，会使业主感到温馨，容易理解和接受物业管理公司的工作。 一位年近7旬的何太太（韩国人）来到管理处，李先生礼貌地招呼她：“太太，您请坐。”不料，老太太的脸色顿时显得很不愉快，也不入座。李先生茫然不知所措，只得再次说：“太太，您请坐。”这下，那位何老太太冲着李先生说：“我想与你们经理谈话。”李先生赶紧报告经理。何老太太直率地说：“经理，请您以后要加强下属员工礼仪用语的培训，与女性谈话，要有礼貌、要称小姐。” 李先生感慨万分：从事物业管理服务行业的人，要掌握不同国家的民风或礼仪等方面的知识，并在...

   准确的角色定位 积极的相互配合，如何与业主委员会形成融洽关系随笔 业主委员会与物业管理公司之间的敏感关系，一直是物业管理活动中的难点问题所在。作为物业管理行业的从业人员，笔者对业主委员会在物业管理中究竟应扮演什么样的角色，物业管理企业应如何处理与业主委员会之间的关系，予以了极大关注。笔者供职于深圳市星河物业管理有限公司下属的星河雅居管理处，在处理与业主委员会的关系上有一些心得，愿与同行交流。 一、准确的自我定位，是物业管理公司与业主委员会融洽相处的基础。 1、明确法律地位与工作职责，依法律法规行事。 星河雅居2000年12月入伙，管理处2001年4月开始筹备并召开了首届业主代表大会，成立了业主委员会。筹备过程中始终坚持“严格依照法律、法规规定，不得有任何弄虚作假行为”的指导思想，管理处组织了大规模的物业管理法律、法规和物业管理公司以及业主委员会法律地位、工作职责的宣传活动，让每一位业主在清楚明白的情况下推荐业主委员会筹备小组人员和候选人员，而后由筹备小组人员、物业管理公司在法律法规赋予的权利和职责范围内共同协商筹备事宜。由于双方把筹备工作定位在开诚布公、相互信任的基础之上，经过短期筹备，2001年8月18日顺利召开了星河雅居首次业主代表大会并成立了首届业...

  人犹如一台电脑。身体就像电脑的硬件，思想就像电脑的软件，思想也可以有选择性地安装，你选择了怎样的心态、思想方法和思维方式，决定了你会有什么样的成就! 物业管理行业的特点决定了 “先业主之忧而忧，后业主之乐而乐”。只要业主有所需，我们就有所应，穿针引线、协调搓和，平日风里来雨里去，丝毫不得懈怠。与那些 “一杯茶水一张报”的惬意环境相去甚远不说，我们的从业人员更要承受来自方方面面的心理压力。难怪有人曾戏言，做物业比做居委会难做物业管理人员更难!做物业管理处的领头人更是难上加难啊!正因为如此，物业管理企业培养和选拔一名优秀的管理处经理才显得尤为重要。 　　在物业管理行业越来越规范化、标准化、法制化以及竞争越来越激烈的情况下，怎样才能做好一名优秀的管理处经理呢? 　　一、优良的品德和敬业精神作为管理处经理，你的一言一行都会影响到你的下属及员工，任何时候要言行带头。 “人服于德，而不服于力”，员工服你是服你的道德，服你工作中起的作用。不要计较个人得失，具有任劳任怨的精神。作为管理处经理，敬业精神是干好物业服务管理工作的基石。前国家队主教练米卢曾有一句名言 “态度决定一切”而今在物业管理行业也有一句名言“敬业...

乐山小区自主管理模式 自主经营型 　　开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业管理部门来管理。其与委托管理型的基本区别有两点： 　　第一，是在物业所有权和经营管理权的关系上。自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。 　　第二，是在法人地位上。自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个各自独立的法人。 自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为： 　　（1）自有自用型 　　这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等。这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部门来管理自己的物业； 　　（2）自有出租型 　　开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。 　　自主经营型的物业管理区域一般规模都不大。如果本单位所属的物业管理部门成为独立的法人单位，这个物业管理企业与原单位（开发商、业主）就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了。

管理处如何受理业主投诉 管理处作为物业管理公司最基层的部门，直接面对广大业主，能否处理好并减少业主的投诉，关系到一个物业管理企业的声誉。我认为，在处理业主投诉的时候，换位思考是一个很好的方式，主要体现在“倾听”、“反馈”、“回复”三个环节上。 　　一、耐心倾听 　　管理处以各种形式接待业主的投诉时，因为开始并不知道业主的投诉是否合理，所以，应该耐心地听业主把话说完。无论投诉是否合理，作为物业管理人都必须以理性思维的方式耐心倾听，询问，千万不要凭借经验随便打断业主的话，更不能急于说明或辩解甚至推脱责任。在桂芳园管理处，我们的前台接待员一天要接上百个业主的投诉电话，但是，她们都会始终如一地倾听每位业主的投诉，丝毫都不敢懈怠。记得有位业主因楼上经常高空抛物，影响了他的正常生活，几次来管理处投诉，而且情绪比较激动。众所周知，高空抛物与业主素质的高低有直接关系，尽管管理处已经做了许多工作，但还是时有发生。其实，有时候业主明知事情不能完全解决，来管理处只是为了宣泄一番，而此时我们耐心倾听业主的倾诉正好迎合了他们的心态。所以，掌握适当的倾听技巧，无论从心理上，还是在解决问题的实际操作中，对我们处理业主的投诉都是有益的。 　　二、快速反馈 　　在受理了业主的...

      草坪的修剪是草坪养护过程中的一项重要环节。不论是在自然式的草坪、规则式草坪还是开阔式的草坪。在修剪时都要掌握修剪的高度。以结缕草为例，一般修剪到茎节部位到修剪过后不会出现一片黄的情况为佳。在修剪同一片草坪时，不要随意调节刀片的高度。修剪时应根据草坪的样式，有规律的来回推行修剪。当遇到草生长过密时，应放慢修剪推行的速度。在修剪时草坪机应带上草袋，这样可以保持修剪过后草坪的整洁。在大雨过后及浇水后不宜对草坪修剪。因为在下雨以及浇水过后种植草坪的土壤松软，在用推行式草坪机修剪时会在草坪上留下深深的车轮痕迹，影响草坪的观赏效果，且修剪时推行困难，不利于机器的工作及修剪高度控制。使用肩背式割草机，被雨水打湿的碎草也会粘在锯齿上，很容易卡住齿盘导致操作不畅。 　　关于机器的保养，要经常清洗空气滤清器里的滤片、滤网。因为在工作时发动机进气口随空气会吸进大量灰尘、污物以及大量的碎草。经常清洗保证进气顺畅，可保证发动机工作正常。推行式草坪机一般都是使用4冲程发动机的机油不是只添加就可以了，还要注意经常更换。更换时间及次数据工作强度而定。使用机械时应每次在使用前检查机油量，以便随时添加机油。在一个工作周期后应拆下化油器，用汽油进行清洗，去除污尘及油渣。如出现发动不起的情况，一般有这几个原因：1、火花塞不打火；2、空气滤...

调解到家――业主相互投诉怎么办？ 　　晚11：30分，现代城某2704房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声，影响到家人的正常休息，要求物业公司派人协调处理。 　　服务中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由。张女士承认家中的确有人在弹琴，她认为自己的行为虽然有些不妥，但2704业主通过敲打暖气管、用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不对的。当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声音大，影响了家中读小学孩子的睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止弹琴，如不合作后果自负。物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。 　　随后，服务中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2704业主的要求不合理。不得已只得到2704家中说明情况，但2704业主不满意。在这种情况下，管理人员又到2604家中协调，请她换位思考（引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的基本方法）。通过不厌其烦的沟通与协调，终于感动了两家业主。最后，2604业主不但当即停止弹琴，而且与2704业主达成新的协议，时间由以前的10：00改为9：00，双方取得了谅解。 　　点评：搞物业管理不仅需要一张巧嘴，而...

随着《物业管理条例》的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，希望能有效地维护自身的利益。其中最重要和业主利益关系最密切的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，并和选好的物业公司签订好《物业服务合同》，因为该合同签订后，对全体业主和物业公司都具有法律约束力，所以签好该合同对业主来说是享受优质物业服务的关键所在。 　　鉴于目前的情况和即将实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点： 　　明确委托物业服务的内容、范围和期限 　　在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。 　　例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。 　　如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约...

物业管理消费的特征和功能 　　一、物业管理费的支出是一种消费性支出 　　消费是作为社会成员的人们为满足个人物质和文化生活需要对各种产品和劳务的使用。消费性支出是货币的持有者购买最终产品或服务来满足自身的需求或获得某种满意而发生的支出。而投资性支出是为了实现资本的增值，实现资本的积累。很显然，在目前的物业管理市场，大部分业主的物业管理支出为消费性支出，享受物业管理的过程也是一种消费行为。附着在居住消费之上的物业管理服务是大部分业主作为住房消费的一部分来获得的。在现代消费理念中，业主购买了房产，实际上只完成了住房消费的一部分，物业管理消费才刚开始。这一消费是一个持续而漫长的过程，直至发生产权转移和产权自然终止为止。因此，对于大部分业主而言，物业管理的消费属性是十分确定的。然而由于目前我国的绝大部分物业管理公司是从过去的“房管所”衍生出来的，加之政府的“福利”观念、“福利面前人人平等”的观念等的影响，致使业主的消费意识、消费理念迟迟不能完整树立起来，消费行为也被严重扭曲。这样既打击了物业管理企业的经营积极性，也湮灭了业主的许多消费欲望，从而严重阻碍了物业管理市场的发展。因此，明确物业管理的业主消费属性，具有十分重要的意义。 　　1、有助于物业管理企业提高...